3 jul 2026

Pas op voor illegale makelaars (de cowboy's) aan de Costa Blanca: hoe beschermt u zichzelf?

De Costa Blanca blijft één van de populairste regio's voor wie droomt van een woning onder de Spaanse zon. Jaarlijks kopen duizenden Belgen, Nederlanders en andere Europeanen een appartement, villa of tweede verblijf in Spanje.

Helaas trekt deze groeiende vastgoedmarkt ook personen aan die zich als makelaar presenteren zonder te voldoen aan de Spaanse wetgeving. Sommigen beschikken niet over de vereiste registraties, verzekeringen of beroepskwalificaties. Nog zorgwekkender is dat er zelfs personen zijn die verzonnen of misleidende registratienummers gebruiken om vertrouwen te wekken.

Bij Immo Toro merken we dat veel kopers en verkopers zich hier niet van bewust zijn en denken dat iedere "makelaar" automatisch bevoegd is om Spaans vastgoed te verkopen. Dat is niet het geval.

Sinds 2023 gelden strengere regels in de Comunidad Valenciana

Om consumenten beter te beschermen heeft de Generalitat Valenciana de regelgeving voor vastgoedbemiddeling aangescherpt.

Iedere professionele vastgoedbemiddelaar die actief is in de Comunidad Valenciana (provincies Alicante, Valencia en Castellón) moet voldoen aan de wettelijke voorwaarden en geregistreerd zijn in het Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana (RAICV).

Deze registratie is geen formaliteit, maar een belangrijke bescherming voor de consument.

Een geregistreerde makelaar beschikt onder andere over:

• een officieel RAICV-registratienummer;
• een beroepsaansprakelijkheidsverzekering;
• een financiële waarborg of borgstelling;
• de vereiste vakkennis en opleiding;
• een correcte bedrijfsstructuur en professionele werking.

Ook aankoopmakelaars moeten aan de Spaanse regelgeving voldoen

Een veelvoorkomend misverstand is dat alleen de verkopende makelaar geregistreerd moet zijn.

Dat klopt niet.

Ook aankoopmakelaars die klanten begeleiden bij de aankoop van vastgoed in de Comunidad Valenciana dienen zich aan de Spaanse regelgeving te houden. Of een makelaar nu optreedt voor de koper of voor de verkoper, hij bemiddelt bij een vastgoedtransactie en moet voldoen aan de wettelijke verplichtingen die in deze regio gelden.

Een buitenlands registratienummer is geen Spaanse erkenning

Steeds vaker zien we buitenlandse makelaars die adverteren met een BIV-erkenning uit België, een lidmaatschap van een Nederlandse brancheorganisatie of andere buitenlandse vastgoedlicenties.

Hoewel dergelijke erkenningen uiteraard waardevol kunnen zijn in het land waar ze werden afgegeven, vormen zij geen vervanging voor de Spaanse wettelijke registratie.

Met andere woorden: een Belgisch BIV-nummer, een Nederlandse brancheaansluiting of een andere buitenlandse vergunning betekent niet automatisch dat iemand volgens de Spaanse regelgeving bevoegd is om professioneel vastgoedbemiddeling uit te oefenen in de Comunidad Valenciana.

Vraag daarom altijd naar het officiële RAICV-registratienummer wanneer u een woning koopt of verkoopt in deze regio.

Laat u niet misleiden door sociale media

Vandaag kan vrijwel iedereen zich via Facebook, Instagram of andere sociale media als vastgoedexpert presenteren.

Een professionele website, duizenden volgers, mooie video's of buitenlandse diploma's zeggen echter niets over de wettelijke bevoegdheid van een makelaar in Spanje.

Controleer daarom altijd of de makelaar daadwerkelijk geregistreerd is volgens de Spaanse regelgeving.

Helaas duiken steeds meer "makelaars" op zonder registratie

Wij zien regelmatig personen die:

• uitsluitend via sociale media actief zijn;
• geen fysiek kantoor hebben;
• geen beroepsverzekering bezitten;
• geen financiële waarborgen kunnen voorleggen;
• geen officiële Spaanse registratie hebben;
• of zelfs een registratienummer gebruiken dat niet bestaat of niet op hun naam staat.

Voor buitenlandse kopers is dit vaak moeilijk te controleren, waardoor zij onbewust grote risico's lopen.

Welke risico's loopt u als koper?

Een woning kopen is vaak één van de grootste investeringen van uw leven. Wanneer u samenwerkt met een niet-geregistreerde makelaar kunnen de gevolgen aanzienlijk zijn.

Onvoldoende juridische controle

Worden de vergunningen gecontroleerd?

Is de woning volledig legaal gebouwd?

Zijn er schulden of beslagen?

Klopt de bebouwde oppervlakte?

Bestaat er een geldige bankgarantie bij nieuwbouw?

Een niet-professionele makelaar beschikt vaak niet over de nodige kennis of laat deze controles volledig over aan de koper.

Geen beroepsaansprakelijkheidsverzekering

Maakt een makelaar een ernstige fout waardoor u financiële schade lijdt?

Dan biedt een beroepsverzekering bescherming.

Beschikt de makelaar daar niet over, dan kan het bijzonder moeilijk zijn om uw schade te verhalen.

Geen financiële waarborg

Geregistreerde makelaars moeten voldoen aan wettelijke financiële waarborgen.

Bij niet-geregistreerde bemiddelaars ontbreekt deze bescherming meestal volledig.

Onjuiste of onvolledige informatie

In de praktijk zien we regelmatig problemen zoals:

• illegale uitbreidingen;
• niet-vergunde zwembaden;
• ontbrekende bouwvergunningen;
• onjuiste woonoppervlaktes;
• toeristische verhuur die achteraf niet toegestaan blijkt.

Vaak ontdekt de koper dit pas nadat de aankoop al heeft plaatsgevonden.

Moeilijk aansprakelijk te stellen

Wanneer een niet-geregistreerde makelaar zonder correcte onderneming, verzekering of kantoor werkt, is het bij problemen vaak bijzonder moeilijk om hem juridisch aansprakelijk te stellen.

Ook verkopers lopen risico

Niet alleen kopers, maar ook verkopers kunnen problemen ondervinden wanneer zij hun woning laten verkopen via een niet-geregistreerde makelaar.

Denk bijvoorbeeld aan:

• een verkeerde waardebepaling;
• juridisch onvolledige verkoopdocumenten;
• onvoldoende screening van kandidaat-kopers;
• slechte opvolging van dossiers;
• reputatieschade door onprofessioneel handelen.

Een verkeerde begeleiding kan uiteindelijk leiden tot vertragingen, juridische discussies of financiële schade.

Hoe controleert u een makelaar?

Vraag altijd naar:

• het officiële RAICV-registratienummer;
• de bedrijfsgegevens;
• de beroepsverzekering;
• het kantooradres;
• de algemene voorwaarden.

Controleer vervolgens of het registratienummer daadwerkelijk voorkomt in het officiële register van de Generalitat Valenciana.

Een professionele makelaar zal deze informatie zonder enig probleem verstrekken.

Waarom kiezen voor een geregistreerde makelaar?

Een geregistreerde makelaar biedt u:

• maximale juridische zekerheid;
• correcte begeleiding tijdens het volledige aankoop- of verkoopproces;
• transparante communicatie;
• samenwerking met advocaten, notarissen en banken;
• bescherming via beroepsverzekering en wettelijke waarborgen.

Dat geeft u de zekerheid die u verdient bij één van de belangrijkste financiële beslissingen van uw leven.

Immo Toro: veilig vastgoed kopen en verkopen in Spanje

Immo Toro is een officieel geregistreerd makelaarskantoor in de Comunidad Valenciana en voldoet aan alle wettelijke verplichtingen die gelden voor professionele vastgoedbemiddeling.

Wij begeleiden onze klanten van de eerste bezichtiging tot de notariële akte en werken samen met onafhankelijke advocaten, notarissen, banken en erkende projectontwikkelaars. Transparantie, veiligheid en deskundigheid staan daarbij centraal.

Twijfelt u of een makelaar correct geregistreerd is? Neem gerust contact op met Immo Toro. Wij informeren u graag over de regelgeving en helpen u met een veilige aankoop of verkoop van uw woning in Spanje.

Controleer altijd eerst met wie u zaken doet. Een geregistreerde makelaar biedt u niet alleen deskundig advies, maar ook de wettelijke bescherming waarop u recht heeft.

Delen